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    李常永律師 李常永律師簡介李常永:四川大學法學碩士,天津行通律師事務所業務主任,前高校教師。中國法學會會員,中國法學會刑事辯護高峰論壇“優秀刑事辯護律師”。天津市律師協會刑事專業委員會委員,天津律協“律政先鋒”律師大賽優秀... 詳細>>

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    民商事訴訟

    公報案例:新宇公司訴馮玉梅商鋪買賣合同糾紛案

    新宇公司訴馮玉梅商鋪買賣合同糾紛案

    審理法院 江蘇省南京市中級人民法院

    案  由 買賣合同糾紛

    裁判日期: 2004年09月06日

    江蘇省南京市中級人民法院

    民事判決書

    原告:江蘇省南京新宇房產開發有限公司,住所地:江蘇省南京市中山路。

    法定代表人:周秋隆,該公司總經理。

    被告:馮玉梅,女,40歲,住安徽省馬鞍山市金家莊區。

    一、根據合同法第一百一十條規定,有違約行為的一方當事人請求解除合同,沒有違約行為的另一方當事人要求繼續履行合同,當違約方繼續履約所需的財力、物力超過合同雙方基于合同履行所能獲得的利益,合同已不具備繼續履行的條件時,為衡平雙方當事人利益,可以允許違約方解除合同,但必須由違約方向對方承擔賠償責任,以保證對方當事人的現實既得利益不因合同解除而減少。

    二、在以分割商鋪為標的物的買賣合同中,買方對商鋪享有的權利,不同于獨立商鋪。為保證物業整體功能的發揮,買方行使的權利必須受到其他商鋪業主整體意志的限制。

    原告江蘇省南京新宇房產開發有限公司(以下簡稱新宇公司)因與被告馮玉梅發生商鋪買賣合同糾紛,向江蘇省南京市玄武區人民法院提起訴訟。

    原告訴稱:被告與原告簽訂商鋪買賣合同一份,購買原告開發建設的時代廣場第二層一間商鋪。被告付清了購房款,原告也已將該商鋪交付被告使用。1999年6月18日,在時代廣場租房的江蘇嘉和百貨有限公司(以下簡稱嘉和公司)因經營不善,遭到哄搶后倒閉,各小業主經營的商鋪也隨之關門停業。當年12月,購物中心又在時代廣場開業。由于經營成本過高,各小業主不服從物業管理,不交納物業管理費,購物中心也于2002年1月停業。時代廣場的兩度停業,引起大部分業主不滿,紛紛要求退掉購買的商鋪,還與原嘉和公司的債權人一起到處集體上訪。為維護社會穩定,政府出面協調,要求原告回收已售出的商鋪。其間,原告的股權經歷二次調整。新的股東認為,前兩次停業,是經營者選擇的經營方向與方式不對造成的,因此決定將原經營衣帽箱包等項目,改變為經營高檔消閑娛樂等綜合性項目;將原來的市場鋪位式經營,改變為統一經營。為此,原告開始回收已售出的商鋪,對時代廣場重新布局。目前時代廣場中150余家商鋪,回收得只剩下被告和另一戶邵姓業主,時代廣場開始按重新布局施工,原小業主經營的精品商鋪區不復存在,今后也不可能恢復。由于這兩家業主不退商鋪,時代廣場不能全面竣工。上述情形構成情勢變更。請求判令解除被告與原告簽訂的商鋪買賣合同,被告將所購商鋪返還給原告,以便原告能夠完成對時代廣場的重新調整。原告除向被告退還購房款外,愿意給予合理的經濟補償。

    原告提交以下證據:

    1.商鋪買賣合同,用以證明雙方當事人之間存在著商鋪買賣關系;

    2.物業交接記錄,用以證明原告已將商鋪交付給被告;

    3.新街口公安派出所告示,用以證明時代廣場前兩次開業后秩序混亂,無法正常經營;

    4.新宇公司會議紀要,用以證明原告始終在努力處理各位業主反映的問題;

    5.情況說明及統計,用以證明大部分業主因不滿時代廣場的混亂經營狀況,提出退商鋪的要求;

    6.玄武區人民政府會議紀要,用以證明時代廣場存在的問題已經引起當地政府重視,政府部門參與協調;

    7.關于商鋪商業氛圍的改善意見和建議,用以證明時代廣場內商鋪經營狀況不佳的原因,以及進行重新調整的必要性;

    8.南京市外經委通知,用以證明原告的股東已作過調整;

    9.原告致被告的函件,用以證明原告向被告提出過解除合同的請求及理由;

    10.時代廣場現狀照片,用以證明時代廣場已全面停業,原分割各商鋪的幕墻均已拆除,正在對全面布局重新調整;

    11.物品清單及公證書,用以證明原告將被告商鋪內的物品進行清點后,拆除了該商鋪的玻璃幕墻。

    被告辯稱:被告與原告簽訂的商鋪買賣合同合法有效,應當對雙方當事人具有法律約束力。合同簽訂后,被告按約交清全部購商鋪款,原告也向被告交付了商鋪。原告的股東變更,不應影響被告行使自己的合法權益;時代廣場經營不善,也不能成為原告不履行合同的理由。原告請求解除商鋪買賣合同,沒有法律依據,該訴訟請求應當駁回。

    被告未提交證據。

    南京市玄武區人民法院經審理查明:

    新街口地區是南京市最繁華、最集中的商業區域。位于新街口東北角中山路18號以南的時代廣場,是原告新宇公司開發建設的商業用房。該建筑物為地下一層、地上六層,總面積6萬余平方米。地上第一、二、三層約6000平方米的部分區域,被分割成商鋪對外銷售給150余家業主,其他建筑面積歸新宇公司自有。1998年10月19日,新宇公司與被告馮玉梅簽訂了一份商鋪買賣合同,約定:新宇公司向馮玉梅出售時代廣場第二層編號為2B050的商鋪,建筑面積2250平方米,每平方米售價1636373元,總價款368184元,10月22日前交付,交付后三個月內雙方共同辦理商鋪權屬過戶手續。1998年10月26日,上述合同在南京市房地產市場管理處登記。合同簽訂后,馮玉梅按約支付了全部價款。1998年11月3日,新宇公司將2B050號商鋪交付馮玉梅使用,但一直未辦理產權過戶手續。

    1998年,原告新宇公司將時代廣場內的自有建筑面積租賃給嘉和公司經營。1999年6月,嘉和公司因經營不善停業。同年12月,購物中心又在時代廣場原址開業。2002年1月,購物中心也停業。這兩次停業,使購買商鋪的小業主無法在時代廣場內正常經營,部分小業主以及嘉和公司的債權人集體上訪,要求退房及償還債務。在此期間,新宇公司也兩次變更出資股東。新宇公司的新股東為盤活資產、重新開業,擬對時代廣場的全部經營面積進行調整,重新規劃布局,為此陸續與大部分小業主解除了商鋪買賣合同,并開始在時代廣場內施工。2003年3月17日,新宇公司致函被告馮玉梅,通知其解除雙方簽訂的商鋪買賣合同。3月27日,新宇公司拆除了馮玉梅所購商鋪的玻璃幕墻及部分管線設施。6月30日,新宇公司再次向馮玉梅致函,馮玉梅不同意解除合同。由于馮玉梅與另一戶購買商鋪的邵姓業主堅持不退商鋪,新宇公司不能繼續施工,6萬平方米建筑閑置,同時馮、邵兩家業主也不能在他們約70平方米的商鋪內經營。新宇公司為此提起訴訟。

    根據原告新宇公司的申請,法院委托南京大陸房地產估價師事務所有限責任公司對被告馮玉梅所購商鋪的現行市場價值進行評估。評估報告確認,該商鋪在2004年3月3日的價值為531700元。

    審理中,法院主持了調解。原告新宇公司認為,為使時代廣場真正發揮效益,經營方向和方式必須改變,不可能保留商鋪式經營。如果被告馮玉梅與案外人邵家再在時代廣場內經營商鋪,將影響時代廣場內新格局下的整體經營。為此,新宇公司不僅愿意給馮玉梅退還全額購商鋪款,還愿意以承擔逾期辦理產權登記過戶手續違約金的名義,給馮玉梅補款48萬元,用于補償馮玉梅的經濟損失。馮玉梅認為,時代廣場走到今天這一步,責任全在新宇公司,與己無關;新宇公司愿意給付的款項,不夠彌補自己的損失;新宇公司如果真愿意解除商鋪買賣合同,應當按每平方米30萬元的價格給予賠償。新宇公司認為,全南京市任何一處房產均無30萬元一平方米的價格,馮玉梅提出難以令新宇公司接受的賠償價格,表明其根本不想解決糾紛;這個糾紛不解決,時代廣場固然不能竣工,馮玉梅也別想經營。由于雙方當事人各執己見,調解未果。

    本案應解決的爭議焦點是:商鋪買賣合同應當繼續履行還是應當解除?如果解除,應當在什么條件下解除?

    南京市玄武區人民法院認為:

    《中華人民共和國合同法》(以下簡稱合同法)第八條規定:“依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同。”“依法成立的合同,受法律保護。”原告新宇公司與被告馮玉梅簽訂的商鋪買賣合同,是雙方當事人的真實意思表示,該合同合法有效,依法對雙方當事人都有約束力。合同簽訂后,馮玉梅履行了給付價款的義務,新宇公司也將商鋪交付給馮玉梅使用。后由于他人經營不善,致使時代廣場兩次停業,該廣場內的整體經營秩序一直不能建立,雙方當事人通過簽訂合同想達到的營利目的無法實現,這是在簽訂合同時雙方當事人沒有預料也不希望出現的結局。

    合同法第五條規定:“當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務。”第六條規定:“當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。”原告新宇公司在回收了大部分業主的商鋪后,擬對時代廣場重新進行規劃布局,爭取再次開業。被告馮玉梅堅持新宇公司必須按每平方米30萬元的高價回收其商鋪,否則就要求繼續履行商鋪買賣合同。雖經調解,由于雙方當事人互不信任,不能達成調解協議,以至新宇公司的6萬平方米建筑和馮玉梅的2250平方米商鋪均處于閑置狀態。考慮到馮玉梅所購商鋪,只是新宇公司在時代廣場里分割出售的150余間商鋪中的一間。在以分割商鋪為標的物的買賣合同中,買方對商鋪享有的權利,不能等同于獨立商鋪。為有利于物業整體功能的發揮,買方行使權利必須符合其他商鋪業主的整體意志。現在時代廣場的大部分業主已經退回商鋪,支持新宇公司對時代廣場重新規劃布局的工作,今后的時代廣場內不再具有商鋪經營的氛圍條件。馮玉梅以其在時代廣場中只占很小比例的商鋪,要求新宇公司繼續履行本案合同,不僅違背大多數商鋪業主的意愿,影響時代廣場物業整體功能的發揮,且由于時代廣場內失去了精品商鋪的經營條件,再難以通過經營商鋪營利,繼續履行實非其本意。考慮到時代廣場位于鬧市區,現在僅因雙方當事人之間的互不信任而被閑置,這種狀況不僅使雙方當事人的利益受損,且造成社會財富的極大浪費,不利于社會經濟發展。從衡平雙方當事人目前利益受損狀況和今后長遠利益出發,依照公平和誠實信用原則,盡管雙方當事人之間存在的商鋪買賣合同關系合法有效,盡管馮玉梅在履行合同過程中沒有任何違約行為,本案的商鋪買賣合同也應當解除。

    鑒于被告馮玉梅在履行商鋪買賣合同中沒有任何過錯,在商鋪買賣合同解除后,其因商鋪買賣合同而獲得的利益必須得到合理充分的補償,補償標準是保證馮玉梅能在與時代廣場同類的地區購得面積相同的類似商鋪。原告新宇公司同意在商鋪買賣合同解除后,除返還馮玉梅原付的購房價款、賠償該商鋪的增值款外,還給馮玉梅補款48萬元,這一數額足以使馮玉梅的現實既得利益不因合同解除而減少,應予確認。

    據此,南京市玄武區人民法院于2004年4月30日判決:

    一、原告新宇公司與被告馮玉梅簽訂的商鋪買賣合同予以解除;

    二、被告馮玉梅給原告新宇公司返還時代廣場內編號2B050的商鋪,于本判決生效之日起10日內交付;

    三、原告新宇公司返還被告馮玉梅的商鋪價款368184元,賠償馮玉梅商鋪的增值額163516元,合計531700元,于本判決生效之日起10日內付清;

    四、原告新宇公司賠償被告馮玉梅逾期辦理房屋權屬登記過戶手續的違約金及其他經濟損失48萬元,于本判決生效之日起10日內付清。

    本案案件受理費7867元、評估費2650元,由原告新宇公司負擔。

    一審宣判后,馮玉梅不服,向南京市中級人民法院提起上訴。理由是:1.一審已經認定雙方之間的商鋪買賣合同合法有效,但卻在既不是當事人協商一致解除、也不存在法定解除條件的情況下,僅憑被上訴人提出的履行合同會對其重新規劃布局造成影響為由,就判決解除合法有效的合同,于法無據。2.情勢變更原則是指合同依法成立后,因不可歸責于雙方當事人的原因發生了不可預見的情況變更,致使合同的基礎喪失或動搖,或繼續維持合同原有效力則顯失公平,從而允許變更或解除合同。本案不存在這種情況。首先,時代廣場整體長期歇業、巨額資金閑置,是被上訴人經營、管理不善,經營策略錯誤等自身過錯造成的。其次,在開發、銷售和出租商鋪時,對因經營管理不善而導致資產閑置的風險,被上訴人應當預見,不屬于情勢變更原則所指的情勢。如果將這種商業風險歸類于變更的情勢,那么購房后房價下跌,上訴人也就可以以房價下跌、情勢變更為由要求被上訴人退房,那么契約的穩定性及合同的誠實信用則無從談起。再次,即使繼續履行合同會給被上訴人帶來不利,這也是經濟交往中的正常損失,是被上訴人在訂約時應當預見的、且應當由其自己承擔的商業風險。繼續履行合同,不會出現顯失公平的后果。因此,本案不適用情勢變更原則。3.因被上訴人經營不善造成的后果,與上訴人之間沒有任何關系。即使為了維護被上訴人的利益,使其避免損失,也應當由被上訴人與上訴人自愿協商,通過公平買賣的辦法來解決,不能借助國家強制力來實現。一審為維護被上訴人的商業利益、公司利益,通過司法程序強制解除合同,是錯誤的。4.商鋪是上訴人的私有財產,不經上訴人許可,被上訴人無權對上訴人的私有財產進行估價。一審根據被上訴人的申請,委托估價師事務所對上訴人的商鋪進行估價,估價的結果令上訴人無法接受。被上訴人的48萬元,不能補償上訴人因此蒙受的損失。況且上訴人并未對一審法院提出退還房款、賠償增值款、追究違約責任等請求,一審法院在沒有當事人請求的情況下作出的判決,違背了法律規定。綜上,一審判決適用法律不當,請求撤銷一審判決,改判被上訴人實際履行合同,為上訴人辦理產權過戶手續,并負擔本案全部訴訟費用。

    被上訴人新宇公司答辯稱:一審依照合同法第五條、第六條作出解除雙方合同的判決是正確的。本案訟爭房屋已被拆除,事實上無法繼續履行合同。一審并未適用情勢變更原則,也未維護被上訴人的商業風險和公司利益。在本案中,被上訴人同意向上訴人支付的違約金和賠償金,足以保證上訴人的利益不受侵害。二審應當維持原判。

    南京市中級人民法院經審理,確認一審查明的事實屬實。另查明,被上訴人新宇公司已取得本市中山路18號的土地使用權證及房屋所有權證,現正在對時代廣場進行整體布局調整的施工。

    二審審理中,南京市中級人民法院主持雙方當事人進行調解。被上訴人新宇公司表示,可以在本市同類地區為上訴人馮玉梅購買同等面積的門面房;馮玉梅要求,新宇公司應當在原地點給其安置同等面積的門面房,并給予經濟補償,或者在本市同類地區給其補償80平方米的門面房。因雙方各執己見,致調解不成。后新宇公司表示,愿意在一審基礎上再給馮玉梅補償各種經濟損失20萬元。

    二審應解決的爭議焦點是:1.一審判決解除合同是否正確?2.在權利人沒有提出請求的情況下,一審在解除合同的判決中一并判決義務人給權利人賠償,是否符合程序?

    南京市中級人民法院認為:

    上訴人馮玉梅與被上訴人新宇公司簽訂的商鋪買賣合同合法有效。新宇公司在合同約定的期限內未辦理產權過戶手續,已構成違約,又在合同未依法解除的情況下,將2B050商鋪的玻璃幕墻及部分管線設施拆除,亦屬不當。合同法第一百零七條規定:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”從這條規定看,當違約情況發生時,繼續履行是令違約方承擔責任的首選方式。法律之所以這樣規定,是由于繼續履行比采取補救措施、賠償損失或者支付違約金,更有利于實現合同目的。但是,當繼續履行也不能實現合同目的時,就不應再將其作為判令違約方承擔責任的方式。合同法第一百一十條規定:“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的,對方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事實上不能履行;(二)債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高;(三)債權人在合理期限內未要求履行。”此條規定了不適用繼續履行的幾種情形,其中第(二)項規定的“履行費用過高”,可以根據履約成本是否超過各方所獲利益來進行判斷。當違約方繼續履約所需的財力、物力超過合同雙方基于合同履行所能獲得的利益時,應該允許違約方解除合同,用賠償損失來代替繼續履行。在本案中,如果讓新宇公司繼續履行合同,則新宇公司必須以其6萬余平方米的建筑面積來為馮玉梅的2250平方米商鋪提供服務,支付的履行費用過高;而在6萬余平方米已失去經商環境和氛圍的建筑中經營2250平方米的商鋪,事實上也達不到馮玉梅要求繼續履行合同的目的。一審衡平雙方當事人利益,判決解除商鋪買賣合同,符合法律規定,是正確的。馮玉梅關于繼續履行合同的上訴理由,不能成立。

    考慮到上訴人馮玉梅在商鋪買賣合同的履行過程中沒有任何違約行為,一審在判決解除商鋪買賣合同后,一并判決被上訴人新宇公司向馮玉梅返還商鋪價款、賠償商鋪增值款,并向馮玉梅給付違約金及賠償其他經濟損失。這雖然不是應馮玉梅請求作出的判決,但此舉有利于公平合理地解決糾紛,也使當事人避免了訟累,并無不當。在二審中,新宇公司表示其愿給馮玉梅增加20萬元賠償款,應當允許。

    據此,南京市中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項的規定,于2004年9月6日判決:

    一、維持南京市玄武區人民法院的一審民事判決第一、二、三項;

    二、變更南京市玄武區人民法院的一審民事判決第四項為:被上訴人新宇公司賠償上訴人馮玉梅逾期辦理房屋權屬登記過戶手續的違約金及其他經濟損失68萬元,于本判決生效之日起10日內付清。

    二審案件訴訟費7867元,由被上訴人新宇公司負擔。

    本判決為終審判決。



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